Soy Fanny — coach financiera de corazón y Agente Hipotecaria con licencia (Nivel 2) en Toronto. Muchas/os clientas/es con quienes trabajo son profesionales o familias que buscan expandirse a pequeños edificios de apartamentos (4–10 unidades) como parte de su estrategia patrimonial.
Esta guía te ofrece pasos prácticos, matemática limpia y condiciones seguras para pasar con confianza de “tengo curiosidad” a “propietaria/o”.
Mi enfoque: números + calma del sistema nervioso. Decisiones que encajan con tu vida — no con la hoja de cálculo de alguien más.
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Fórmulas clave:
- GMR: renta total de todas las unidades
- OPEX: impuestos, seguro, utilidades a tu cargo, mantenimiento, jardinería/nieve, basura, honorarios de gestión (si no sabes, estima 35–45% del GMR)
- NOI: GMR − OPEX
- ADS: servicio anual de la deuda = pago hipotecario × 12
- Flujo de caja: NOI − ADS (construye un colchón)
- DSCR: NOI ÷ ADS → objetivo ≥ 1.20
- Cap Rate: (NOI ÷ Precio) × 100
Si el DSCR < 1.0 o el flujo es negativo, pausa y renegocia o revisa gastos.
1) Elige tu estrategia de inversión
House-hack (vivir en una unidad), inversión pura (todas en renta), o estabilizar y mejorar (seguridad/sistemas).
Si valoras flexibilidad y aprendizaje, el house-hack ayuda; si prefieres separación, presupuestar gestión.
2) Construye tu plan de financiamiento
Inicial típico: 20–25%. Las entidades aplican pruebas de esfuerzo de tasa.
Preaprobación — lista: identificación/SIN, prueba de ingresos, origen del inicial y costos de cierre, deudas/impuestos existentes, borrador de rent roll con responsabilidades de utilidades. Te acompaño desde la tasación hasta el cierre, asignándote al prestamista adecuado.
3) Analiza el edificio (antes de ofertar)
Solicita rent roll, 12 meses de ingresos/gastos, reportes de incendios/eléctrico, declaración de seguro, contratos de servicio.
Ejemplo: 6 unidades @ $1,950 → GMR $11,700/mes; OPEX @ 40% = $4,680/mes; NOI $7,020/mes ($84,240/año); Precio $1.45M → Cap ≈ 5.8%; ADS ≈ $70k/año → DSCR 1.20; Flujo ≈ $14,240/año (~$198/unidad/mes).
Si está justo, negocia precio/créditos del vendedor o reduce OPEX (separar hidro, mejoras de eficiencia).
4) Redacta una oferta segura (las condiciones te protegen)
Incluye financiamiento, inspección, revisión de arrendamientos/estoppel, cotización de seguro y cartas de conformidad de código de incendios/zonificación.
Script de email para tu agente:
“Nos gustaría presentar $___ sujeto a financiamiento, inspección, revisión de arrendamientos/estoppel y seguro. Por favor solicita estados de utilidades/impuesto predial y reportes recientes de incendio/eléctrico. Buscamos un cierre fluido y profesional.”
5) Primeros 90 días como arrendadora/or
Antes del cierre: abogada/o, seguro, utilidades, mantenimiento.
Días 1–7: carta de presentación a inquilinas/os; confirma pago de renta, reglas y contacto de emergencias.
Días 8–30: mejoras de seguridad; sistema de contabilidad.
Días 31–90: plan de reparaciones de capital; construye una reserva de 3–6 meses.
Nota de bienvenida (ejemplo):
“Hola, soy Fanny (o tu administradora/or). Valoramos viviendas seguras y respetuosas. Reparaciones: texto/email ___. Emergencias: llama a ___. Renta vence el __. Gracias por ser parte de esta comunidad.”
Riesgos y mitigaciones
Vacancia (mantén 1 mes/unidad en reserva; comercializa con anticipación), reparaciones inesperadas (prioriza seguridad + calendario de mantenimiento), cambios de tasa (subestima al proyectar; acelera capital cuando bajen).
Herramientas para simplificar
Hoja de flujo, checklist de carpeta de propiedad y revisión semanal de 20 min — disponibles en /es/herramientas.
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Comprar un pequeño edificio puede abrumar — pero con la matemática correcta, scripts y estrategia, es calmo, claro y posible.
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Holístico. Bilingüe. Con base en Toronto.
Solo educativo. No es asesoría legal, fiscal ni de inversión individualizada.